SHGB Bisa Jadi SHM? Ini Syarat Peningkatannya

Saat membeli properti baru dari developer, tidak semua unit langsung diberikan status Sertifikat Hak Milik (SHM). Banyak unit hunian yang mula-mula diterbitkan dengan status Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), termasuk yang dikembangkan oleh developer besar. Hal ini bukan sesuatu yang perlu dikhawatirkan, karena SHGB adalah sertifikat yang sah secara hukum dan diterima oleh bank sebagai agunan KPR.

Namun, seiring berjalannya waktu, banyak pemilik SHGB yang ingin meningkatkan statusnya menjadi SHM. Alasannya beragam: ingin kepemilikan penuh atas tanah, berencana menjual kembali dengan harga yang lebih baik, atau sekadar ingin ketenangan pikiran jangka panjang.

Kabar baiknya, proses peningkatan SHGB menjadi SHM bisa dilakukan dan tidak sesulit yang dibayangkan. Artikel ini akan menjelaskan apa itu SHGB, mengapa banyak pemilik ingin meningkatkannya, serta syarat dan langkah lengkap prosesnya.

Apa Itu SHGB?

SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan adalah dokumen resmi yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai bukti bahwa seseorang memiliki hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas sebidang tanah, meskipun tanah tersebut secara hukum bukan sepenuhnya miliknya. Tanah dengan status HGB biasanya merupakan milik negara atau badan hukum seperti developer.

Masa berlaku SHGB umumnya 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun, kemudian dapat diperbarui kembali. Selama masa berlaku tersebut, pemegang SHGB berhak menggunakan, menyewakan, dan menjual bangunan yang berada di atasnya.

Penting untuk dipahami: memiliki properti dengan status SHGB dari developer terpercaya adalah hal yang aman dan umum di Indonesia. SHGB diterima oleh seluruh bank sebagai agunan KPR dan memiliki kekuatan hukum yang sah. Selain itu, SHGB dari developer besar seperti Alam Sutera Group dijamin kelengkapan dokumennya dan dapat ditingkatkan menjadi SHM sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Mengapa Pemilik SHGB Ingin Meningkatkan ke SHM?

Ada beberapa alasan mengapa pemilik SHGB akhirnya memilih untuk meningkatkan statusnya menjadi SHM. Berikut alasan yang paling umum:

1. Kepemilikan Penuh atas Tanah

Perbedaan paling mendasar antara SHGB dan SHM terletak pada kepemilikan tanah. Dengan SHM, Anda adalah pemilik sah atas tanah dan bangunan secara penuh dan tidak terbatas waktu. Tidak ada masa berlaku yang perlu diperbarui. Status ini memberikan rasa kepemilikan yang lebih kuat dan kepastian hukum yang lebih tinggi, terutama jika Anda berencana mewariskan properti kepada anak cucu.

2. Nilai Jual Properti yang Lebih Tinggi

Secara umum, properti dengan status SHM memiliki nilai jual yang lebih tinggi dibandingkan properti dengan SHGB. Ini karena SHM memberikan kepastian kepemilikan penuh yang lebih menarik bagi calon pembeli, terutama di pasar sekunder. Jika Anda berencana menjual properti di masa depan, status SHM dapat menjadi keunggulan kompetitif yang signifikan.

3. Kemudahan dalam Pengajuan KPR dan Kredit Lainnya

Meskipun SHGB sudah diterima sebagai agunan KPR oleh seluruh bank, SHM cenderung mendapatkan penilaian agunan yang lebih tinggi. Artinya, dengan properti ber-SHM, Anda berpotensi mendapatkan plafon kredit yang lebih besar atau suku bunga yang lebih kompetitif saat mengajukan KPR, kredit renovasi, atau pinjaman lainnya yang menggunakan properti sebagai jaminan.

4. Keamanan dan Ketenangan Pikiran Jangka Panjang

Bagi banyak pemilik properti, SHM adalah "level kepemilikan tertinggi" yang memberikan ketenangan pikiran jangka panjang. Tidak perlu memikirkan perpanjangan masa berlaku, tidak perlu khawatir tentang perubahan regulasi terkait HGB, dan tidak ada batasan waktu atas hak Anda atas tanah tersebut.

Syarat Peningkatan SHGB Menjadi SHM

Proses peningkatan SHGB menjadi SHM tidak bisa dilakukan sembarangan. Ada syarat yang harus dipenuhi, baik dari sisi subjek (siapa yang berhak) maupun dari sisi dokumen (apa yang harus disiapkan).

  • Syarat Subjek

    • Tidak semua pemegang SHGB dapat langsung mengajukan peningkatan ke SHM. Berikut syarat subjek yang harus dipenuhi:

    • Warga Negara Indonesia (WNI). Warga Negara Asing (WNA) tidak diperbolehkan memiliki properti dengan status SHM di Indonesia.
    • Properti digunakan sebagai hunian pribadi, bukan untuk keperluan komersial atau usaha.
    • Luas tanah maksimal 600 m². Untuk tanah dengan luas lebih dari 600 m², terdapat ketentuan khusus yang perlu dikonsultasikan langsung ke kantor BPN setempat.
  • Syarat Dokumen

    • Setelah memastikan syarat subjek terpenuhi, siapkan dokumen-dokumen berikut sebelum mengajukan permohonan ke BPN:

    • Sertifikat SHGB asli yang akan ditingkatkan statusnya.
    • Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga (KK) pemohon yang masih berlaku.
    • Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan, beserta bukti pembayarannya.
    • Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) jika properti memiliki bangunan di atasnya.
    • Surat permohonan peningkatan hak yang ditujukan kepada Kepala Kantor BPN setempat.
    • Surat pernyataan tidak sengketa dan surat pernyataan penggunaan tanah (bahwa tanah tersebut digunakan untuk hunian pribadi, bukan untuk tujuan komersial).
    • Surat kuasa, jika pengurusan diwakilkan kepada pihak lain (notaris atau PPAT).

Langkah-langkah Proses Peningkatan SHGB ke SHM di BPN

Setelah seluruh dokumen siap, berikut tahapan proses yang perlu Anda lalui:

1. Persiapan dan Pengecekan Dokumen

Pastikan semua dokumen persyaratan sudah lengkap dan tidak ada yang kadaluarsa. Lakukan fotokopi rangkap dua untuk setiap dokumen. Jika ada dokumen yang hilang atau perlu diperbarui, selesaikan terlebih dahulu sebelum datang ke BPN agar tidak perlu bolak-balik. Pada tahap ini, Anda juga perlu memastikan bahwa SHGB yang akan ditingkatkan masih dalam masa berlaku. Jika masa berlaku SHGB sudah habis, Anda perlu terlebih dahulu mengurus perpanjangan SHGB sebelum dapat mengajukan peningkatan ke SHM.

2. Pengajuan Permohonan ke Kantor BPN

Kunjungi Kantor Pertanahan (BPN) yang sesuai dengan lokasi properti. Ambil nomor antrean dan isi formulir permohonan peningkatan hak yang tersedia. Serahkan seluruh berkas dokumen kepada petugas loket. Setelah berkas diterima dan dinyatakan lengkap, Anda akan mendapatkan tanda terima berkas (TTB) serta akan diberitahu estimasi waktu proses. Simpan TTB ini dengan baik karena dibutuhkan untuk memantau perkembangan permohonan.

3. Proses Pengukuran dan Verifikasi Tanah oleh BPN

Setelah permohonan diterima, BPN akan menjadwalkan proses pengukuran lapangan oleh petugas ukur. Anda atau perwakilan yang diberi kuasa diminta hadir untuk menunjukkan batas-batas area tanah yang dimohonkan. BPN juga akan melakukan verifikasi terhadap status hukum tanah, seperti memastikan tidak ada sengketa, tidak ada beban hak tanggungan yang belum selesai, dan semua data sesuai dengan catatan kantor pertanahan. Proses ini penting untuk memastikan peningkatan hak dapat dilakukan tanpa hambatan hukum.

4. Penerbitan SHM Baru

Jika seluruh proses verifikasi dan pengukuran selesai tanpa ditemukan masalah, BPN akan menerbitkan SHM baru atas nama Anda. SHGB lama akan ditarik dan digantikan oleh SHM yang mencantumkan nama Anda sebagai pemilik sah dengan hak penuh atas tanah tersebut. SHM baru ini kemudian dapat langsung digunakan untuk berbagai keperluan: sebagai agunan kredit, untuk proses jual beli di kemudian hari, maupun untuk keperluan pewarisan.

Estimasi Biaya dan Waktu Proses

Biaya dan waktu proses peningkatan SHGB ke SHM bervariasi, tergantung pada luas tanah, lokasi properti, dan tingkat kelengkapan dokumen. Berikut estimasi umum yang perlu Anda siapkan:

Komponen Biaya

Berikut komponen biaya yang umumnya muncul dalam proses peningkatan SHGB ke SHM:

  • Biaya pendaftaran permohonan peningkatan hak: mulai dari Rp 50.000 untuk pendaftaran dasar di kantor BPN.
  • Biaya pengukuran tanah: dihitung berdasarkan luas tanah, umumnya berkisar antara Rp 200.000 hingga Rp 2.500.000 untuk tanah hunian standar (di bawah 600 m²).
  • Biaya pemeriksaan tanah: sekitar Rp 350.000 – Rp 500.000.
  • BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): dihitung sebesar 5% dari NJOP dikurangi NJOPTKP yang berlaku. Perlu dikonfirmasi ke kantor BPN setempat karena nilai NJOP berbeda-beda di setiap daerah.
  • Biaya notaris atau PPAT jika Anda menggunakan jasa pihak ketiga untuk mengurus proses ini: bervariasi tergantung notaris dan kompleksitas berkas, umumnya berkisar antara Rp 1.000.000 – Rp 5.000.000.
  • Surat pernyataan tidak sengketa.
  • Surat kuasa jika diwakilkan
  • Dokumen pendukung lainnya, seperti IMB atau PBG dan surat pendukung dari kelurahan atau desa setempat.

Estimasi Waktu Proses

Secara umum, proses peningkatan SHGB menjadi SHM membutuhkan waktu antara 3 hingga 6 bulan, tergantung pada kepadatan antrean di kantor BPN setempat serta kelengkapan dokumen yang diserahkan. Proses bisa lebih cepat jika semua dokumen sudah lengkap sejak awal dan tidak ada masalah pada tahap verifikasi.

Untuk mempercepat proses, beberapa pemilik properti memilih menggunakan jasa notaris atau PPAT yang berpengalaman. Meskipun menambah biaya, cara ini dapat mempersingkat waktu karena notaris sudah terbiasa dengan prosedur dan persyaratan yang berlaku di kantor BPN setempat.

Pilih Hunian dari Developer Terpercaya dengan Kelengkapan Dokumen

Memiliki properti dengan dokumen yang lengkap dan jelas merupakan langkah awal yang paling penting dalam perjalanan kepemilikan rumah Anda. Proses peningkatan SHGB ke SHM akan jauh lebih mudah dilakukan jika properti Anda berasal dari developer yang memiliki rekam jejak terpercaya dan dokumen yang tertib.

Suvarna Sutera adalah kota mandiri seluas 2.600 hektar yang dikembangkan oleh PT Delta Mega Persada, anak perusahaan dari PT Alam Sutera Realty, Tbk. Sebagai developer dengan pengalaman lebih dari 30 tahun, Alam Sutera Group menjamin kelengkapan dokumen untuk setiap unit yang dikembangkan. Unit-unit hunian di Suvarna Sutera umumnya diterbitkan dengan status SHGB yang dapat ditingkatkan menjadi SHM sesuai ketentuan BPN, sehingga memberikan fleksibilitas bagi penghuni untuk meningkatkan status kepemilikan kapan pun dibutuhkan.

Spesial bulan ini, Anda bisa memanfaatkan program Easy Move dan menikmati promo Zero Initial Cost. Dapatkan free DP, free biaya KPR, serta free BPHTB & AJB untuk pembelian unit di Suvarna Sutera. Tidak perlu ribet memikirkan banyak biaya awal - bisa langsung pindah ke rumah impian!

Ingin tahu lebih lanjut? Hubungi Tim Sales kami sekarang dan ikuti akun Instagram @suvarnasutera.official agar tidak ketinggalan update terbaru!

References:

https://www.rumah123.com/panduan-properti/panduan-shgb/

https://wiraland.com/media/detail_berita/35758

https://www.megasyariah.co.id/id/artikel/edukasi-tips/pembiayaan/hak-guna-bangunan-hgb